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Como estará la situación crediticia para que aparezcan noticias como la que publica hoy el diario económico “El Economista”. José Ramón Carabante es el presidente del Grupo 2002, que ante la dificil situación esta buscando nuevas fórmulas de venta.
Quiere financiar a sus clientes a la hora de comprar una vivienda. Una curiosa y podríamos decir original idea, que puede sentar un precedente en el negocio inmobiliario.Carabante afirma en una entrevista a El Economista, “Me estoy planteando financiarles la compra de una vivienda, que esté libre de cargas, para hacer ventas”, quien añade, “Hay dos soluciones: tener cerrado el piso terminado o financiarlo”.
Todo se debe a que no se vende nada y menos hasta que los bancos no vuelvan a conceder crédito, acción que sucedera segun el empresario, a partir del primer semestre de 2009. Otra opción que baraja, es establecer un precio máximo para las viviendas, acción que se uniría a la reducción de plantilla que ya se ha producido para reducir costes.
Confia, sobre todo en las medidas que promueve el Gobierno para recuperar el pulso del mercado inmobiliario, muy castigado; “He tenido que cerrar la delegación de Sevilla, antes vendía 1.000 viviendas, ahora ni una” señala.
Eso si, no hay que sentarse y esperar, por ello se esta últimando la operación de compra de Hispania, que estara cerrada a principios de 2009 y que unida a Grupo 2002 supondrá unos beneficios de 12 millones de euros en el próximo año y de 50 millones en 2013.
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November 7th, 2008
Afirma es la empresa que surgió de la antigua Astroc de Enrique Bañuelos. Si, aquella empresa inmobiliaria que cuando salio a cotizar en el 2006 subieron sus acciones hasta la estratosfera, en la cual incluso invirtió el mismísimo Amancio Ortega, fundador de Inditex y que poco despues se desplomo en bolsa, en lo que fue el disparo de salida en el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.
Con una nueva cara, una refinanciación de la deuda y un plan de negocio más ajustado a la realidad, Afirma emprende un nuevo camino de la mano de su presidente, Felix Abades.
¿Afirma es afortunada por refinanciar la deuda el pasado junio y, por lo tanto, antes del huracán financiero?
La suerte hay que buscarla. Desde que nos fusionamos teníamos dos tareas. Por un lado, crear una organización única, ágil y orientada al mercado. Por otro lado, realizar una reestructuración financiera junto a un plan de negocio realista, porque la crisis ya apareció en agosto de 2007. Teníamos claro que si no conseguíamos esta última tarea, la compañía era inviable.
En algún momento de la negociación con la banca ¿se le pasó por la cabeza que el grupo podría ir a concurso de acreedores?
Sí. Sabía que si no salía la reestructuración de la deuda, esta compañía era inviable. La única alternativa que quedaba era la del concurso de acreedores.
¿Cómo calificaría el acuerdo de refinanciación de deuda que pactó con los bancos?
Es muy interesante. Se renovó el préstamo sindicado y créditos bilaterales. Nos quedaríamos con cierta holgura financiera en el año 2008 y en el ejercicio 2009. En 2010 empezaremos a amortizar el préstamo principal, es decir, deberemos pagar el 10 por ciento, unos 70 millones de euros.
¿Cuál es el plan de negocio de los próximos años que hará frente a la deuda?
Ese plan prevé una bajada de ingresos del 30 por ciento en 2009 respecto a 2008. A pesar de eso, se generará una caja suficiente para cubrir los compromisos financieros en 2009, que son bastante inferiores a los que hemos hecho este año. El próximo, apostaremos por vivienda protegida y seguiremos haciendo preventas de pisos libres. Esperamos vender 400 casas en 2009.
¿Ya tiene resuelto los compromisos con la banca para 2008?
Tenemos que pagar en diciembre 25 millones de euros en concepto de intereses, que ya están consignados. En 2009, esa cifra as- cenderá a 80 millones. Y es que generando 120 millones de euros el próximo ejercicio, la compañía vive, incluyendo el pago de intereses. Para eso, hay que hacer esfuerzos en gastos generales, optimizar los recursos y vender activos libres de cargas.
¿Qué tipo de desinversiones prevé el grupo efectuar?
Estamos intentando vender suelos logísticos. Negociamos varias fórmulas, desde vender el terreno hasta promocionar el inmueble y entregárselo al comprador. También estamos pensando transformar suelo libre en suelo protegido. En este caso es muy difícil conseguir beneficio, pero al final logras liquidez, que es lo que urge ahora.
La próxima tarea de Afirma es realizar una ampliación de capital de más de 800 millones de euros. ¿Cuándo espera cerrar la operación?
La queremos dar por finalizada el próximo 30 de enero. No es el mejor momento para salir a la bolsa a buscar capital, pero estamos obligados a realizar la ampliación para reforzar los fondos propios. De todas formas, es una gran oportunidad para el accionista.
Si todos los accionistas acuden a la ampliación, ¿con qué porcentaje se quedaría Rayet en Afirma?
Más del 30%. Si se cubre toda la ampliación, los fondos propios de Afirma representarían el 0,8 por ciento de la deuda. No contaríamos con problemas de liquidez y tendríamos grandes perspectivas de negocio, lo que nos permitiría aprovechar las oportunidades que ofrece el actual mercado.
Pero, según el acuerdo de refinanciación, el dinero que se logre fuera del plan de negocio deberá ser destinado a reducir deuda…
Ya está pactado con los bancos. Una parte de la ampliación, 150 millones de euros, se destinaría al negocio de la compañía. Otra a amortización del préstamo y otra al plan de negocio.
Si el tramo minoritario de la ampliación no se suscribe al 100%, Rayet superaría el 50 por ciento de Afirma e incumpliría con el compromiso con la CNMV. ¿Tiene algún ‘Plan B’ para esta situación?
Si no se desembolsan los más de 800 millones de euros, el plan de negocios no se vería afectado. En este caso, se abrirán otros planes, como que se coloque una parte de la ampliación a terceros inversores.
¿Ya han tanteado a interesados en acudir a la ampliación?
Hemos contratado a Morgan Stanley y Lazard para que hagan ese trabajo. Estamos trabajando para dar información del grupo a los interesados. Ya alguien se ha acercado y se han mantenido conversaciones, pero muy preliminares.
¿Baraja volver a modificar las previsiones de crecimiento del grupo que dio en junio, ante el empeoramiento de la crisis?
El mercado de suelo verá el fin este año y en los seis primeros meses de 2009. Las cifras del plan son realistas y no son difíciles de lograr.
Esta entrevista ha sido extraida de el diario “El Economista”.
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November 5th, 2008
Hoy hacemos referencía a la entrevista publicada en cotizalia.com, al fundador y CEO de www.idealista.com, el portal inmobiliario más importante de España, quien expresa sus opiniones sobre la actualidad económica y el sector inmobiliario. Jesus Encinar, de 37 años y mienbro desde inicios de año del World Economic Forum, ha alcanzado el éxito por si mismo, creando desde 0 una empresa puntocom, que es ya internacional y rentable desde el 2003.
¿Cómo se percibe fuera la situación económica española?
España está de lo peor. Para los inversores internacionales, España es probablemente el peor sitio donde invertir hoy. De los países desarrollados, se entiende. Veremos arreglarse el problema financiero internacional y España seguirá luchando con su problema inmobiliario. Tenemos una burbuja inmobiliaria tremenda y hasta hace poco no se podía hablar de ella. Sólo se habla de la burbuja una vez que ha estallado. Ni Gobierno, ni Oposición, ni bancos, ni promotores, ni ayuntamientos, ni nadie quería reconocer que había una burbuja que ahora es innegable. En este momento, parece que son los propietarios los que no quieren darse cuenta. Todavía hay propietarios que sólo rebajan un 3% el precio de su casa.
idealista, sin embargo, publicó hace años un libro sobre la burbuja
Recibimos muchas presiones por el libro. Pero es que muy pronto detectamos en el sector inmobiliario muchos síntomas de la burbuja puntocom del 98-2000. En aquella ocasión, se definió cuando estalló.
¿Cuáles son los problemas del sector inmobiliario español?
Los que compraron vivienda del 2004 en adelante sufren dos fenómenos: compraron en precios máximos y con tipos mínimos. Al principio sólo pagan intereses y su cuota hipotecaria mensual casi se ha doblado. Estos propietarios no pueden vender con descuento. Como solución, sólo les queda aceptar pérdidas o acudir a la solidaridad familiar. Por otra parte, aquí cualquiera con dos pesetas se ha metido a promotor con una facilidad de crédito abrumadora. ¿Qué está ocurriendo ahora? Que muchas viviendas no se pueden concluir. En cualquier caso, ha habido una voluntad férrea de no reconocer el problema.
¿Y cuáles son las consecuencias?
Ahora nos encontramos con problemas muy serios. El Estado se encuentra con unas obligaciones de pago tremendas. Hay ayuntamientos prácticamente quebrados, con lo que estamos condenados a ver subidas de impuestos generalizadas. Vamos hacia ayuntamientos que no recogen la basura. En este panorama, los ayuntamientos siguen sacando suelo al mercado, con lo que hunden todavía más los precios.
¿Qué diferencias hay entre el mercado inmobiliario estadounidense y el español?
En EEUU, el precio de la vivienda ha caído un 20% en un año. Allí se aclara todo más rápido, porque en cuanto sube el paro, el propietario baja el precio lo que haga falta y vende deprisa. En España, despedir es más caro. Desde que hay problemas hasta que se despide pasa un año. Luego, el subsidio por desempleo es más generoso, así que hasta que se toman medidas, pueden pasar otros seis meses o un año. En consecuencia, los precios de las viviendas no bajan al mismo ritmo. Luego hay otro elemento importante. En EEUU, a diferencia de en España, los hipotecados en negative equito (la hipoteca es superior al precio de la casa) devuelven las llaves al banco y se acabó, lo que se conoce como ‘efecto sonajero’. Aquí no. A los bancos estadounidenses les están entrando en sus balances todas las casas vendidas en los últimos dos años. En EEUU tienen una crisis bancaria gigantesca, todo el sistema financiero está en quiebra. En España, las hipotecas tienen unas garantías más fuertes. Pero aún así, aquí estamos viendo un aumento de la mora de los bancos, un avance del paro brutal, una caída del consumo y, en definitiva un traslado de la crisis a la economía real.
Los datos de precios de idealista no coinciden con los del Ministerio de Vivienda. ¿Por qué?
Los datos del Ministerio de Vivienda van muy por detrás de los reales. A los niveles de precio de las estadísticas no hay operaciones y el mercado real está un 20% ó un 30% por debajo. Ahí sí hay operaciones.
¿Qué le parece el nuevo Plan Estatal de Vivienda (PEV) 2009-2012 de la ministra Beatriz Corredor?
La opción de construir más, aunque sea vivienda protegida, es absurda, dado el stock existente. Por otro lado, aquí se penalizan las transacciones por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), mientras que pagamos unos Impuestos de Bienes Inmuebles (IBI) ridículos. En Nueva York no te puedes permitir tener un piso vacío, porque el IBI es altísimo. Aquí el alquiler no se desarrolla porque fiscalmente no cuesta nada tener un piso vacío. Así tenemos luego ciudades fantasma con patios donde no juega ningún niño o farolas encendidas en calles por las que no pasa nadie.
¿Cómo se enfrenta idealista a la crisis?
Tenemos claro que no es el momento de empezar proyectos. Nos hemos vuelto mucho más exigentes y cuidadosos que antes. Y desde marzo hemos congelado los gastos. Ahora es el momento de agarrarse a la caja y no continuar con proyectos que no son rentables. Queremos llegar vivos al otro lado. Idealista tiene ‘0’ deuda. En la primavera de 2007 un consejero quiso endeudar idealista, lo que motivó un fuerte conflicto. Finalmente, el endeudamiento no se produjo, de lo cual estamos muy orgullosos. Pese a la crisis, En septiembre de 2008, hemos conseguido más de dos millones de usuarios únicos buscando casa, lo que supone máximos históricos para idealista. Y cientos de clientes están vendiendo casas. Porque se siguen vendiendo miles de casas, pero un 30% por debajo. Las agencias son ahora los aliados del comprador.
¿Cómo está el sector de las nuevas tecnologías en estos momentos?
Hemos entrado en una etapa de glaciación. Esto ya se ha acabado. En dos años, no veremos inversiones en start ups.
¿Cuáles son sus recetas para combatir esta situación?
Los chinos hablan entusiasmados de liberalización y globalización. En Europa, pensamos que el Estado tiene que protegernos. La única receta es aplicar más política liberal antimonopolio. E invertir más en educación y de una manera más eficiente. Porque en este país, los niveles de exigencia han ido cayendo año a año desde la democracia.
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November 3rd, 2008
Hacemos referencia a una entrevista bastante interesante que ha publicado Cotizalia. El entrevistado es el señor Carlos Cutillas actual presidente de la inmobiliaria Chamartin. Y estas son las principales reflexiones.Afirma con decisión que el sector inmobiliario es “Un sector forrado pero en la ruina”, para describir la actual situación en España, donde no se ve el final de la crisis.
Carlos Cutillas, es empresario de La Rioja, ademas de consejero de Sacyr-Vallehermoso y Mutua Madrileña.Reconoce amargamente que tras el episodio de Martinsa-Fadesa “el ICO [Instituto de Crédito Oficial] ha cerrado las puertas a las inmobiliarias”, dejando fuera “a empresas con presencia en el exterior, como la nuestra, a pesar de que forma parte de sus estatutos”.Cutillas es sincero y confiesa con respecto a la crisis que, “nosotros también la sufrimos, porque tenemos terrenos hipotecados y tenemos que pagar los intereses, y el mercado está parado. No hay ingresos”.
Y eso que Chamartin, compañía fundada por él, tiene dos terceras partes de su negocio fuera del territorio español, principalmente Portugal y Alemania, país al que considera “emergente”, y con una actividad patrimonial que representa dos terceras partes de su facturación. Y es que el objetivo de la compañía es “ser una gran inmobiliaria de centros comerciales, dentro y fuera de España”. Con unos activos valorados en 3.000 millones de euros, la deuda representa el 60% del total.
Reconocido a si mismo como un superviviente de baches anteriores: “Aquí la gente no recuerda lo que ocurrió en los 90. Yo me la pegué y por eso puedo decir que esta crisis no me ha tumbado, como sí ha hecho con otros. Ojo, eso no quiere decir que no tenga problemas, pero al menos puedo pagar los intereses cada mes”. Según Cutillas, “La crisis me afecta igual. Lo que pasa es que antes te atropella una Derby y ahora lo hace una BMW”.
A pesar de la situación, el presidente de la compañía confía en que “el mercado volverá a la estabilidad, es sólo cuestión de tiempo. La crisis pasará, pero al que le pilla, le machaca física y moralmente”, tras una brutal reordenación empresarial del sector en España, como ya pasó antes, “históricamente, todas las grandes inmobiliarias nacieron de bancos y cajas, y no pasó nada. Ahora sucederá lo mismo. Las entidades financieras están acumulando una gran cartera de activos que tendrán que gestionar. Este escenario, por ejemplo, la gestión de los activos inmobiliarios, puede convertirse en una gran oportunidad de negocio”.
Para este empresario inmobiliario, que pronto estrenará nueva sede corporativa y al que le encantaría poder levantar algún día una torre como las de la CTBA “los descuentos en el precio de los pisos nuevos rondan entre el 30% y el 40%. Pero no hay estadísticas. No son exactas”, reconoce con cara de perplejidad. Del mismo modo que “no se sabe cuántas viviendas vacías hay”. Y es que, todo se basa en estimaciones. Igual que con otros parámetros, como la demanda real de vivienda, que Cutillas cree que ronda en torno a las “300.000 viviendas al año. No más”.
En cuanto al tema político considera que “serían necesarias ayudas. Al contrario de lo que la gente se cree, no para salvar a las inmobiliarias, sino para ayudar al propio país. Podrían articularse nuevos incentivos fiscales, lo que no significa pedir dinero al Gobierno”. Aparte de la apelación al ICO, destaca que “uno de los mayores problemas es la compra de suelo. Debería ser de acceso más fácil, en tiempo y dinero, con menos intervención administrativa”.
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October 8th, 2008
El inversor catalán últimamente esta tomando protagonismo en los medios de comunicación tras haber comprado Fincas Corral. Una empresa de intermediación para la compraventa de pisos de la que tomo el control tras pagar a su fundador 10 millones de euros. Tambien se ha diversificado entrando en sectores como la moda, informática, joyeria y alimentación.
Y no acaba hay. Afirma que quiere comprar otras tres inmobiliarias e integrarlas en Fincas Corral para pasar de las actuales 180 oficinas a las 1000 en España. Debido al interes que han mostrado ustedes por esta persona, exponesmos aquí una entrevista realizada a Josep Xicola por “El economista”:
¿Qué le anima a invertir en un sector en crisis?
Soy optimista y estoy convencido de que se pueden hacer buenos negocios inmobiliarios en España. Fincas Corral va mucho más allá de la venta de pisos. Soy presidente del Grupo Emcorr que tiene la pata inmobiliaria (Fincas Corral), correduría de seguros Oretania, viviendas en México y Panamá (donde abriremos 400 oficinas), en el Este de Europa… Y la gestión de más de 9.000 viviendas de alquiler del Ministerio de la Vivienda. Fincas Corral era un monstruo de personas que vendían gracias a la inercia de un ciclo excelente, pero había pocos profesionales. Y ahora este nuevo equipo de selección que he contratado en un mes iniciará un programa de formación.
¿Reducirá plantilla?
El grupo Fincas Corral tiene 500 empleados, de éstos 400 trabajan en la intermediación inmobiliaria. No voy a destruir empleo y pagaré las nóminas atrasadas el próximo día 20. Pero cada empleado deberá demostrar su esfuerzo. Soy un profesional de la gestión que quiere vender ilusión en el sector inmobiliario, en un momento en el que no la hay.
Sí, pero el mercado está saturado, los bancos no prestan dinero y los promotores no venden…
Los bancos no quieren dedicarse a vender pisos y tengo su apoyo total para encargarme de la gestión de sus activos inmobiliarios. Fincas Corral está saneada, no tiene deuda bancaria y está en beneficios… Vamos a ofrecer una opción de alquiler sobre la compra para facilitar el pago de la vivienda y el acceso a jóvenes que no pueden pagar una hipoteca. La banca ha adquirido solares y pisos de promotoras y constructoras en suspensión de pagos y está saturada. Nosotros nos ofrecemos para gestionar ese capital. El futuro de Fincas Corral pasa por actuar como una promotora inmobiliaria, gestionar tanto viviendas medias como de lujo, formar parte de una corporación…
¿Y quién le financia?
Fincas Corral es la inversión más arriesgada que tengo, pero estoy muy ilusionado y mi credibilidad ante la banca es que todo lo asumo yo con mi patrimonio, alrededor de 100 millones de euros. Busco cualquier promotor que tenga entre 10 y 12 pisos para comprárselos.
¿Cuántos pisos ha comprado y ha vendido en el último mes?
Hemos comprado promociones en Cataluña (Manresa, Girona) y seguiremos en toda España. Hemos adquirido tres con un total de 100 pisos. Con estas operaciones hemos salvado la situación del deudor y pactar un plazo con la banca ofreciéndolos en alquiler como anticipo a una hipoteca posterior para abaratar la cuota. Demostramos ante el banco que el que habita en uno de nuestros pisos paga el alquiler y es un potencial candidato para comprarlo. Ninguno de los 100 pisos están ocupados, pero espero alquilar 100 pisos mensuales en España. Son pisos entre 70 y 90 metros cuadrados con un precio medio de 250.000 euros. El precio medio del alquiler oscila entre 700 y 1.100 euros mensuales con la opción de compra. No pediremos un depósito de aval, sólo la confianza del cliente.
Hasta aquí las pregunas de la entrevista. El tiempo dira si el modelo de negocio implantado en Fincas Corral es efectivo y la nueva idea de “alquiler con opción a compra” reálmente funciona.
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Josep Xicola ha comprado Fincas Corral
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September 11th, 2008
Jack Foster es un prestigioso director ejecutivo de Franklin Templeton Real Estate Advisors y su trabajo se enfoca en el segmento de productos inmobiliarios globales. Publica una opinión sobre la situación global de la crisis crediticia, habla sobre el rendimiento que pueden tener los bienes inmobiliarios en los próximos años, etc.
Es bastante interesante. Para acceder al artículo pulse el siguiente enlace:
http://www.finanzas.com/noticias/analisis/2008-08-27/36117_inmobiliarias-refugio-tormenta.html
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August 28th, 2008
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