Archive for March, 2008
Suma y sigue. La crisis inmobiliaria está pasando factura a varias promotoras a las que el cambio de ciclo pilló a contrapié. Ahora es la catalana Fbex quien está renegociando con 31 bancos y cajas una deuda de alrededor de 600 millones de euros para evitar verse abocada al proceso concursal, la antigua suspensión de pagos. Esta cantidad corresponde a la financiación que requirió por 62 promociones de pisos que aún no ha empezado a construir porque el mercado residencial no puede absorberlas debido al parón de ventas, informaron fuentes financieras.
En conjunto, la sociedad matriz, que el año pasado facturó 158 millones de euros, arrastra una deuda financiera de 1.057 millones de euros, que sumada a la de sus filiales alcanza los 1.500 millones. Sin embargo, fuentes cercanas a la negociación explican que sólo se negocia prorrogar dos años el pago 600 millones. Del acuerdo queda fuera, añaden, el suelo ya edificado o en proceso de construcción porque la promotora se ve capaz de pagarlo.
La empresa, controlada por Juan Henares, no lo tiene fácil para capear la crisis. Fuentes del mercado dan tres razones. Sus pisos son de elevadas calidades, y por tanto, son caros y no muy fáciles de vender. También le resulta muy costosa la venta de suelo para soltar lastre dada la tormenta financiera. Y además, Fbex vendía grandes paquetes de pisos en ferias inmobiliarias a inversores, y éstos ya se han retirado del mercado de la vivienda.
Estrategia agresiva
Otros medios añaden que no sólo el cambio de ciclo es el responsable del mal trago que atraviesa Fbex. Éstos explican que la compañía se fijó un plan de expansión muy agresivo basado en un nivel de apalancamiento muy elevado.
Aun así, otras fuentes consultadas confiaron en llegar a un acuerdo y evitar la suspensión de pagos en “dos semanas”. Éstas sostienen que el suelo es para vivienda habitual y está ubicado en las primeras coronas de Barcelona, Valencia o Palma de Mallorca. Sin embargo, admiten que el riesgo existe. Fbex, añaden, tiene 624 ventas comprometidas para este año de los casi 1.500 pisos que tiene en el mercado. En caso de llegar a un acuerdo, reconocen, la banca le exigirá mayores garantías y endurecerá el préstamo.
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March 28th, 2008
Nadie se salva. Ni la Administración Central del Estado ni las comunidades autónomas ni los ayuntamientos. La crisis inmobiliaria ha abierto un considerable agujero en sus ingresos. Hasta el punto de que muchos responsables de Hacienda -sobre todo del Fisco autonómico y local- están en estos momentos revisando a la baja previsiones de recaudación aprobadas hace escasamente un trimestre.
La desaceleración de la actividad inmobiliaria estaba ya descontada, pero pocos -o casi nadie (al menos oficialmente)- esperaban que el aterrizaje fuera tan brusco. Dos datos conocidos en las últimas horas reflejan lo que está pasando. Los ingresos del Estado por IVA (del que se nutren también las comunidades autónomas) han caído en los dos primeros meses del año un 8,2% respecto del mismo periodo del año anterior. Pero es que en el caso de las pequeñas y medianas empresas (pymes) el descenso es de nada menos que del 16,6%. En total, y en términos absolutos, esto supone que el Estado ha recaudado 1.294 millones de euros menos durante los dos primeros meses del año que en el mismo periodo del año anterior. Si ese resultado se proyecta al conjunto del ejercicio, el resultado puede ser que el año se acabe con una caída de la recaudación cercana a los 7.700 millones de euros.
Entre los factores que explican el descenso, al margen del enfriamiento del consumo, se encuentra “la contracción de la actividad” en la construcción y la promoción inmobiliaria, tal y como puso ayer de manifiesto el secretario de Estado de Hacienda, Carlos Ocaña.
Segundo dato. La Generalitat de Cataluña ha presentado su avance de liquidación correspondiente al año 2007, y su conclusión no puede ser más adversa. Los ingresos derivados de los dos tributos cedidos más expuestos al parón inmobiliario: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el de Actos Jurídicos Documentados han caído en picado. En concreto, en 1.246 millones de euros, lo que supone un descenso del 28% respecto a lo esperado. Cataluña había presupuestado unos ingresos por ambas vías equivalentes a 4.445 millones de euros, pero finalmente sólo ingresó 3.199 millones de euros. De nuevo, la crisis inmobiliaria se encuentra detrás del hundimiento de los ingresos, tal y como reconoció el conseller de Finanzas de la Generalitat catalana, Antoni Castells.
Incumplimiento de objetivos
En Andalucía, las cosas no parece que vayan a ir mucho mejor. La Junta ha previsto para 2008 unos ingresos por Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados equivalentes a 3.098 millones de euros, lo que supone incrementos del 6,8% y del 7,7%, respectivamente, respecto del año anterior. En un contexto de fuerte deterioro del mercado inmobiliario no parece probable que se vayan a poder cumplir esos objetivos, sobre todo teniendo en cuenta que se trata de una de las regiones donde la actividad inmobiliaria ha sido mayor durante los últimos años. De hecho, nada menos que el 80,7% de sus ingresos por tributos cedidos proceden del ladrillo, lo que da idea de su alto grado de exposición a un hundimiento del sector. Cada punto negativo en términos de recaudación le cuesta a la Junta de Andalucía unos 30 millones de euros.
Lo mismo sucederá en Madrid, en Murcia y, en general, en todas las comunidades en las que la actividad inmobiliaria ha sido mayor. No se trata de un asunto menor. En 2007, la suma de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos representó nada menos que el 11,6% de la recaudación por impuestos indirectos de las comunidades autónomas. O lo que es lo mismo: 18.120 millones de euros, lo que significa que si los ingresos caen un 30% -en línea con lo sucedido en 2007 en Cataluña- se estaría hablando de un retroceso en la recaudación superior a los 5.400 millones de euros.
Madrid, la más afectada
Las regiones más afectadas serán, por este orden, Madrid (donde ambos tributos aportan el 21,9% de sus ingresos totales), Murcia, (17,5%), Cataluña (16,3%) y Comunidad Valenciana (15,9%). En el polo opuesto se encuentran Extremadura y Galicia, cuya exposición al ‘ladrillo’ se sitúa, respectivamente, en el 4% y el 6%.
Los ayuntamientos no se libran de esta sangría en las finanzas públicas. Hasta el punto de que probablemente sean los más perjudicados debido a que han anclado buena parte de sus recursos en la actividad inmobiliaria. Un reciente informe del Instituto de Estudios Fiscales -dependiente de Hacienda- refleja el papel cada vez más determinante que ocupa en sus ingresos los dos tributos que gravan directamente las actividades del ‘ladrillo’: el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como el de las plusvalías municipales) y el de Construcciones, Instalaciones y Obras. Pues bien, en 2004, en pleno ‘boom’ inmobiliario, los ayuntamientos recaudaron por ambos tributos 3.048 millones de euros, con una progresión verdaderamente espectacular, ya que en 1990 apenas se recaudaban por ambos conceptos 910 millones de euros. Si a esto se añaden otros ingresos que tienen que ver con la actividad constructora –el Impuesto de Bienes Inmuebles o la recaudación derivada de la venta de suelo municipal- se estaría hablando de un fuerte recorte en los recursos locales por el frenazo inmobiliario.
La cifra total es difícil de cuantificar con precisión, pero no estará lejos de los 10.000 millones de euros, lo que representa cerca de 1 punto del Producto Interior Bruto. Eso significa poner prácticamente a cero el marcador del superávit presupuestario, ya que en 2007 de los 2,23 puntos porcentuales que se logró 1,25 puntos correspondieron a la Seguridad Social, cuyos excedentes deben dedicarse a dotar de recursos al Fondo de Reserva. El año pasado, de hecho, con un crecimiento elevado (del 3,8%) las comunidades tuvieron un déficit equivalente a 0,17 puntos del PIB, mientras que los ayuntamientos cosecharon números rojos que representaron 0,14 puntos del Producto Interior Bruto. Y eso que el pinchazo inmobiliario había comenzado a fraguarse.
Fuente: www.elconfidencial.com
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March 28th, 2008
La crisis inmobiliaria desembocará en una caída de precios, en términos nominales, del 8% en 2008 y en un recorte de hasta un punto en el crecimiento del PIB, que se situará en 2,4%, según el sexto informe Planner-Asprima. Además, el ajuste del sector se cobrará hasta 600.000 empleos en los próximos dos años.
En rueda de prensa para presentar el estudio, el presidente de la patronal de promotores madrileños, José Manuel Galindo, aseguró además que el desempleo en la construcción no podrá ser reabsorbido “ni mucho menos” en su totalidad por el propio sector, ni por otros como la industria o los servicios, dado el escenario de crecimientos “más atenuados” de la economía.
La principal causa de este escenario es una revisión a la baja de las perspectivas de iniciación de viviendas, hasta cifras que rondan las 300.000 viviendas anuales, la mitad que el promedio de los últimos años. Este descenso se explica por una caída, a su vez, de la demanda potencial de viviendas, que se situará en torno a las 400.000 viviendas anuales, que, según Galindo, podrían ser menos.
Desde el punto de vista de las empresas, el presidente de Asprima afirmó que la mayor parte de las inmobiliarias se verán abocadas a refinanciar sus deudas en plena “sequedad de liquidez” en los mercados, pese a que el valor de sus activos es “bastante superior” al de las obligaciones contraídas.
Ante esta situación, desde el sector se pidió a las administraciones públicas que salgan al rescate de las empresas, como se ha hecho en EE.UU., para, en primer lugar, dar salida al actual stock de viviendas sin vender a través de medidas temporales de carácter fiscal y también financieras, y en segundo, para incentivar la iniciación desde las políticas de viviendas.
Fuente:www.invertia.com
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March 27th, 2008
Miguel Blesa, presidente de Caja Madrid, ha dicho en voz alta lo que muchos ejecutivos comentan sotto voce desde hace semanas. La crisis golpeará mucho más de lo que estaba previsto a los bancos y cajas de ahorros españoles. La frase clave ha sido que “da miedo la parte de los balances de algunas entidades soportada por ladrillos”. La sentencia adquiere especial resonancia tras saberse que la venta de viviendas se desplomó un 27% en el arranque de año, al tiempo que el presidente del Banco Central Europeo advierte que lo peor de la crisis financiera aún no ha pasado.
El hecho de no tener el veneno de las hipotecas de alto riesgo en sus balances (el origen de este terremoto que está torpedeando a algunos de los mayores bancos de EE UU), no evitará que la banca española sufra un fuerte golpe por vía indirecta: la falta de liquidez. La prueba es que en Bolsa, los grandes bancos ya han perdido alrededor de 36.000 millones de capitalización desde que empezó la crisis.
No importa que el sector financiero español tenga la segunda menor morosidad de los países desarrollados, alrededor del 1%. De nada les servirá contar con 34.000 millones de provisiones extraordinarios, un escudo anticrisis que no tiene parangón en ningún otro sistema financiero… Los grandes inversores internacionales apenas financian a los bancos y cajas porque están convencidos de que se avecina una crisis inmobiliaria sin precedentes en España. El Banco de España encendió las primeras alarmas en el verano de 2006. Pidió encarecidamente al sector que redujera la financiación de hipotecas porque los pisos subían demasiado. Apelaron a la prudencia del banquero, pero pocos le hicieron caso.
El mercado inmobiliario siguió calentándose. Después de EE UU y Reino Unido, España es donde más han subido los pisos en los últimos seis años, financiados por la banca española. Ahora los grandes fondos de pensiones y compañías de seguros temen la resaca de ese festín. Han leído demasiados artículos en la prensa anglosajona anticipando una debacle en el mercado hipotecario español. Su dilema es sencillo: no correr riesgos en España porque no podrían justificarlos si un día llega la caída. Sus clientes les echarían en cara que estaba claro que la burbuja se iba a pinchar.
Pocas entidades pueden sobrevivir sin financiarse en los mercados. Miguel Blesa comentó ante un grupo de periodistas en Viena, que “el mercado recela de la exposición al riesgo inmobiliario de las entidades y costará mucho tiempo erradicar este temor”. En enero pasado, Blesa anticipó que cuando la morosidad crezca “lo hará de forma brutal”. No obstante, suavizó la situación al decir que en España no hay ni bancos ni cajas con grandes problemas que hagan pensar en un proceso de fusiones o quiebras.
La situación se complica porque las entidades no tendrán más remedio que acudir a los mercados para financiarse, según Caja Madrid. Blesa aseguró que “este semestre tanto Caja Madrid como otras entidades tendremos que salir a los mercados, aunque sea a costa de pagar más porque las emisiones vencen y no hay más remedio que refinanciarlas. Los efectos de esta situación se verán en unos meses”, concluyó.
Otro alto ejecutivo, esta vez de un banco, está convencido de que la marcha del producto interior bruto marcará la línea roja de la crisis financiera en España. “Si bajamos del 2% vamos a ver cosas muy fuertes”, anuncia.
El presidente del Banco Central Europeo (BCE), Jean-Claude Trichet, no animó ayer a los pesimistas. En una comparecencia en Bruselas dejó claro que todavía “no hemos dejado atrás lo peor” de la crisis financiera. Además, no habrá ayudas: el BCE no rebajará los tipos de interés en la zona euro, dado el repunte de la inflación.
Los bancos centrales de Europa, Estados Unidos y Reino Unido intentan paliar la situación con inyecciones de liquidez, pero no están teniendo el efecto deseado. Como dijo ayer Blesa, ese dinero “sólo es financiación para uno o dos meses. Sirve de poco si persiste la desconfianza y la iliquidez de los mercados”. En esta línea, Miguel Martín, presidente de la Asociación Española de Banca (AEB), reconoció hace días que “la tormenta financiera ya está durando demasiado” y pidió urgentemente medidas para solucionarla. Desde las cajas el mensaje lanzado fue que se hicieron provisiones a costa de reducir el beneficio porque “estamos en momentos de niebla y miedo”, según Juan Ramón Quintás, presidente de la CECA.
Oficialmente, el Banco de España ha quitado hierro a la situación y ha dicho que la banca mantiene una gran fortaleza, pese al deterioro del mercado inmobiliario que se explica por una crisis en el lado de la demanda y en el de la oferta. La primera se debe a que los clientes posponen la compra de pisos a la espera de que los precios se moderen. La oferta se frena porque las familias compradoras encuentran más obstáculos para financiarse.
Los inmobiliarios respondieron ayer al desplome en las ventas que certificó el INE. La Asociación de Promotores y Constructores de España pidió que se tomen medidas para controlar la “crisis financiera” que afecta al sector inmobiliario, una actividad que calificó como “estratégica”, motor de la economía y un importante sustento del consumo.
Fuente: www.elpais.com
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March 27th, 2008
La constructora alemana Hochtief aseguró ayer que ACS, su primer accionista, no pretende hacerse con su control y que preservará su independencia. La española posee el 30% del capital social, límite de la obligación de formular una opa. El otro socio de referencia del grupo alemán es el magnate ruso Oleg Deripaska, con alrededor de un 10%.
Hochtief cerró el pasado ejercicio con un beneficio de 140,7 millones, un 58% más que en 2006. La cifra de negocio alcanzó los 16.450 millones de euros, un 6,4% más que en el año precedente.
Para 2008, la sociedad prevé contabilizar menos nuevos contratos que en 2007 debido a ‘la apreciación del euro’, entre otros factores. Confía en que su beneficio y sus ventas superen a las de 2007. El grupo alemán anunció la creación de dos nuevas divisiones de negocio con la integración de varias de sus empresas.
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March 27th, 2008
Días de infarto, o casi, para Fernando Martín. Apurando hasta el final, el presidente de Martinsa-Fadesa logró el martes vencer la resistencia de los fondos de inversión extranjeros reacios a suscribir los acuerdos de refinanciación de la deuda logrados el pasado 17 de marzo con las entidades directoras del crédito sindicado utilizado para la compra de Fadesa. A última hora del martes 25 hubo acuerdo en Londres con los hedge funds contestarios, acuerdo que el miércoles debía ser ratificado, o tal espera el promotor inmobiliario y su equipo, por la totalidad de la banca española.
Esperaba demasiado, porque las ventajas logradas por los fondos internacionales en Londres en lo que a mejora de sus garantías se refiere, se habían concedido en detrimento de las que ya ostentaban las entidades españolas. Y aquí parece haber encallado el asunto. “Esto tiene mala pinta; pese al avance logrado, no sé si seremos capaces de llegar a un acuerdo”, aseguraba el miércoles por la tarde a este diario una fuente muy cercana a la negociación. El tira y afloja promete llegar hasta altas horas de la madrugada.
La agencia Europa Press, sin embargo, citando “fuentes conocedoras del proceso”, afirmaba a media tarde del miércoles que “Martinsa-Fadesa ha logrado un preacuerdo base con todas sus entidades acreedoras sobre la refinanciación de la deuda de 5.100 millones de la compañía y sus líneas y condiciones básicas”. La agencia añadía que los flecos del acuerdo, que requiere el visto bueno unánime del colectivo de 35 entidades financiadoras, se cerrarán “en los próximos días”, aunque el plazo para concluir la negociación vencía a medianoche del miércoles.
El problema estaba radicado en la actitud de varios fondos norteamericanos a los que Morgan Stanley –uno de los sindicadores del crédito de 2.575 millones de euros que sirvió para financiar la adquisición de Fadesa- vendió en su día una parte ínfima de su riesgo (500 millones de euros en total), algunos de los cuales atraviesan graves dificultades por culpa de crisis financiera en curso, y a quienes la perspectiva de cobrar dentro de tres años y medio resulta inaceptable, porque quieren hacerlo ya.
Problemas de última hora
Los asesores de Fernando Martín propusieron al empresario un cambio de estrategia destinado a vencer la resistencias de los citados fondos -cuya participación conjunta en la deuda de la inmobiliaria es inferior al 5% del total-, consistente en alterar el orden de prelación a la hora de cobrar, de modo que las primeras cantidades que se hicieran efectivas tras la venta de activos contemplada en el plan de negocio de la inmobiliaria fueran destinadas a satisfacer las deudas con esos fondos. “El problema de esos fondos es que quieren más garantías, garantías que ya están asignadas a préstamos bilaterales concedidos a la sociedad, por lo que los titulares de tales garantías se cabrean”.
Quienes podían enfadarse y decir “no” eran, son, la banca y cajas de ahorro españolas, tradicionales financiadores de Martinsa. El martes por la noche se llegó en Londres a un acuerdo con los hedge funds de marras, sobre la base de esas garantías adicionales: “Los primeros dineros que se obtengan de la venta de activos internacionales de la inmobiliaria serán destinados a amortizar la deuda con los mencionados fondos”.
En el fondo se trataba de establecer una especie de prelación sobre la banca española, que obviamente debía dar su visto bueno. En contra de lo que esperaba Fernando Martín, bancos y cajas españolas parece que han dicho “nones”. “Hay problemas de última hora”, aseguraban las fuentes en la tarde de hoy, “de modo que el acuerdo de Londres es desacuerdo en Madrid; la banca española no traga con esas garantías extras concedidas a los extranjeros. Esto suena a intento de ordeñar a fondo la empresa. Es como los tiburones, en cuanto huelen sangre…”
Fuente: www.elconfidencial.com
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March 27th, 2008
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